Neste post, o especialista em negócios imobiliários e condomínios, Saulo Antunes, comenta sobre a legalidade do uso do aplicativo Airbnb para locação por temporada de imóveis dentro do sistema condominial, com análise jurisprudencial feito pelo Superior Tribunal de Justiça - STJ.
A modernidade é uma realidade na vida dos seres humanos, e novas formas de fazer negócios surgiram com essa modernidade, como por exemplo, a locação por aplicativos, mas antes vou esclarecer as modalidades de locação previstos na Lei de Locação 8.245/91.
Pela referida lei, existe locação residencial por prazo determinado igual ou superior a 30 meses, prazo inferior a 30 meses, locação por temporada, locação não residencial.
Alguns proprietários estão se valendo dessa modalidade locação por temporada para inscrever seus imóveis nos aplicativos como forma de fomentar sua locação.
As características de uma locação por temporada são:
Possibilidade de pagamento antecipado;
Prazo não superior a 90 dias;
Exigência de garantias no caso de pagamento não antecipado.
Muito bem, ocorre que o uso do aplicativo viola o direito de propriedade dos demais condôminos, pois todos tem direito ao sossego, a segurança e tranquilidade. Direitos esses que ficam mitigados com a crescente movimentação de pessoas no âmbito do condomínio, pessoas essas estranhas ao condomínio.
Veja a decisão do STJ sobre o tema:
Locação por temporada por Airbnb pode ser vetada por condomínio.
Os conflitos entre proprietários e condomínio chegaram ao Poder Judiciário e a palavra final indica, atualmente, não haver nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio residencial à locação de unidade por curta temporada, seja ela feita por Airbnb ou qualquer outra plataforma ou meio.
Essa foi a posição apresentada pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do recurso em que a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça enfrenta sobre este tema.
[...]. O julgamento do caso é oriundo de um recurso proposto por um condomínio que, após assembleia, incluiu em sua convenção a proibição do aluguel por temporada de suas respectivas unidades por qualquer período inferior a 90 dias. A ação foi ajuizada por um dos condôminos, com o objetivo de anular essa deliberação. O juízo de primeira instância deu razão ao proprietário, porém o Tribunal de Justiça do Estado reformou a sentença, sob o argumento de que o direito de livre disposição de um imóvel em condomínio não prevalece diante da vontade do conjunto dos condôminos que deliberarem pela vedação ao aluguel das unidades privadas por temporadas inferiores a um determinado período.
Atualmente, para o relator do recurso, cabe ao próprio condomínio decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, segundo o voto da maioria qualificada de seus condôminos. Embora a relação do locatário com o Airbnb especificamente não estivesse em julgamento, a empresa de tecnologia sustentou que as locações intermediadas devem ser enquadradas no Artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
A norma define locação de temporada como aquela “destinada à residência temporária do locatário” por uma série de motivos, entre eles a prática de lazer. O ministro relator, no entanto, afirmou que a questão “não é tão simples assim”. Para ele, a lei usa os termos “residencial” e “não residencial” apenas para diferenciar as duas formas de locação que visam regular a partir da destinação dada pelo locatário, e que essa “atecnia” (leva à equivocada conclusão de que, se o locatário não usa imóvel locado para fins comerciais, então a locação deve ser classificada como residencial para todos os fins de direito.
“O conflito de interesses não está inserido na relação entre quem disponibiliza o imóvel e o terceiro que o utiliza, mas naquela entre proprietário e condomínio”, ressaltou o Ministro (Processo n. REsp 1.884.483 do STJ, portanto, podendo, por meio da alteração da convenção do condomínio ou assembleia com deliberação de 2/3 dos condôminos, proibir a locação por temporada (aplicativo) nos condomínios. (Henrique Gomes de Araújo e Castro)
Portanto, conclui-se que o condomínio por meio de assembleia pode proibir a locação por temporada por meio do aplicativo airbnb ou outro qualquer. Lembrando que para proibir será necessário alterar a convenção do condomínio com quórum de aprovação de 2/3 dos condôminos.
Saulo Antunes é Consultor Empresarial com pós graduação MBA em Gestão Empresarial pelo Centro Universitário Leonardo da Vinci (Uniasselvi), Bacharel em Direito pela Universidade Salgado de Oliveira (Universo) e formado em Negócios Imobiliários pela Universidade Luterana do Brasil (Ulbra). Possui cursos no setor de Gestão Pública pela Escola Superior do Tribunal de Contas da União e Estratégia de Logística pela Escola Nacional de Administração Pública - ENAP.
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