Incorporação Imobiliária

Neste post, o especialista em negócios imobiliários e condomínios, Saulo Antunes, destaca os principais documentos necessários para registrar a incorporação imobiliária, de acordo com a lei 4591/64.

A definição legal da incorporação é dada pelo parágrafo único do art. 28 da Lei 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporação - LCI), segundo o qual "considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação parcial ou total, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas".

Entendemos, portanto, desde logo, que elemento essencial para definição da incorporação imobiliária é a promessa de venda ou construção de coisa futura, que está para ser iniciada ou já está em andamento. Venda de unidade autônoma em edifício pronto, não é incorporação, regendo-se pelo direito comum e não pela lei especial.

Segundo o aludido art. 32 da LCI, o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos:

• título de propriedade do terreno, ou de promessa, irrevogável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

• certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, da existência de ações cíveis, criminais e trabalhistas relativamente aos alienantes do terreno e ao incorporador, e de ônus reais quanto ao imóvel;

• histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte anos;

• projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

• cálculo das áreas das edificações, descriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;

• certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

• memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art, 53 da LCI;

• avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

• discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

• minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

• declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, ao art. 39;

• certidão do instrumento público de mandato, referido no parágrafo primeiro do art. 31;

• declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

• atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de 5 (cinco) anos;

• declaração, acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Vale frisar que o incorporador pode ser construtor ou não, e ele somente poderá comercializar as unidades autônomas após o referido registro dos documentos, supracitados, no Cartório de Registro de Imóveis.

A Lei 10.931/2004, criou um sistema opcional para as incorporações que denominou patrimônio de afetação. A ideia é seccionar contabilmente o empreendimento, ou seja, a construção ou edificação do patrimônio geral do incorporador, de modo que essa obra possa se administrar de per si, evitando-se assim ser contaminada por insolvência, falência ou outras vicissitudes econômicas ou financeiras do incorporador, motivadas por negócios alheios ao patrimônio afetado. (Salvo Venosa; Van Well; 2022).

Com o sistema de patrimônio de afetação, o patrimônio do empreendimento não tem ligação direta com qualquer dívidas do incorporador, portanto, mais segurança para adquirentes.

Saulo Antunes é Consultor Empresarial com pós graduação MBA em Gestão Empresarial pelo Centro Universitário Leonardo da Vinci (Uniasselvi), Bacharel em Direito pela Universidade Salgado de Oliveira (Universo) e formado em Negócios Imobiliários pela Universidade Luterana do Brasil (Ulbra). Possui cursos no setor de Gestão Pública pela Escola Superior do Tribunal de Contas da União e, Estratégia de Logística pela Escola Nacional de Administração Pública - ENAP.